Інтерв'ю, 02.2024 ImmoScout24

1. Як розвивався ринок нерухомості в Хорватії за останні 5 років?

• згідно з кількістю дозволів на будівництво, виданих Державною статистичною службою за останні 5 років, очевидно, що хорватський ринок дуже динамічний і дуже цікавий для інвесторів, а попит на нерухомість все ще перевищує рівень постачання.
• також за останні п'ять років, якщо ви подивитеся на звіти податкової адміністрації, видно, що кількість реалізованих угод зростає і що вона все ще постійно зростає кумулятивно, хоча були незначні виправлення та незначне зниження кількість транзакцій за останні 6 місяців також у Хорватії, і це пов'язано з наслідком підвищення процентних ставок та придушенням інфляції
• загальна кількість транзакцій за даними податкової адміністрації та кількість іноземних осіб у Хорватії майже подвоїлася за останні 5 років.
• найбільша кількість клієнтів, як і раніше, з Німеччини, Словенії, Австрії, Угорщини та Чехії.


2. Чи збільшився попит на нерухомість у Хорватії?

• Що попит на нерухомість у Хорватії зріс після того, як Хорватія замінила свою національну валюту, куну, на євро. Ми також відзначаємо зростання попиту іноземних покупців на нерухомість у Хорватії після того, як ми увійшли до Шенгенської зони, кордони відкрилися, і видно вхід капіталу та товарів та більших інвестицій у нерухомість. Іноземним покупцям ми стали цікаві тим, що ціни у них прийнятні та нижчі, особливо на землю під забудову, квартири та будинки.
• Маю підкреслити, що найбільшим попитом користуються якісні землі біля моря та з видом на море, а також якісні квартири та будинки для відпочинку з басейнами та ще й з видом на море.

3. Які ціни на нерухомість в Хорватії?

• Через такий високий попит в останні роки ціни різко зросли, особливо на якісну нерухомість, ціни на житлову нерухомість коливаються від 150 000 євро до 500 000 євро, а на елітну нерухомість з видом на море та додатковими зручностями, такими як басейни, джакузі, сауни, тренажерні зали, винні магазини, приватні спортивні майданчики, парки для дітей тощо, клієнти готові витратити до мільйона євро і більше.
• Хорватія знаходиться на першому місці в ЄС за темпами зростання цін, цікаво спостерігати, що кількість транзакцій знизилася в минулому році, але ціни продовжували зростати.
• Ціни прийнятні для покупців з Німеччини та інших країн ЄС, але вітчизняним покупцям нелегко, тому що банки посилили умови, підвищили відсотки за кредитами, а зарплати тут все ще відносно низькі і вони не можуть отримати отримати кредит і придбати нерухомість, необхідну для життя. Зазначимо, що 03.2023 завершився останній раунд АПН (стимулюючого житлового будівництва) державою і з того часу спостерігається падіння попиту вітчизняних покупців на нерухомість.
• на нашу думку, є невелика стагнація і світові ціни вже не ростуть великою прогресією, як і раніше якісна нерухомість, в хорошому місці, тримає ціни, але ціни на старі будівлі та нерухомість, розташовану в не дуже привабливих місцях, є трохи знижується. Раптового падіння цін ми не очікуємо, а згідно з нашими розмовами з колегами, очікуємо невеликого підвищення, але не такого, як було в останні 5 років.

4. Які регіони особливо популярні?

• Особливий інтерес для покупців з ЄС викликають острови та морські регіони, Істрія, Кварнер і Даламація. Наша берегова лінія протяжністю 1800 км і ми знаходимося в самому серці Європи. Тут видно велике зростання продажів за останні пару років. Через такий високий попит ціни підскочили і пішли вгору, а попит на якісну нерухомість все ще перевищує пропозицію.
• Було зроблено великі інвестиції для туристичних цілей, було побудовано багато готелів, кемпінгів і будинків відпочинку, а також багато туристичних об'єктів, таких як аквапарки, ресторани, набережні біля моря, а також всередині Істрії та Кварнеру, справжні та серйозні виноробні, ексклюзивні ресторани, велосипедні доріжки, олійниці, трюфельні дороги.
• Великий потенціал має Істрія з її прекрасними містами Ровінь, Пореч, Пула, Умаг, Мотовун, а також Кварнер з островами Крк, Црес, Раб і Малі Лошинь, тут протікає прекрасна річка Цріквеніца, і ми б особливо виділили Опатію та Опатійська Рив'єра, яка демонструє найбільшу тенденцію до руху в напрямку розкішного сегменту ринку. Ми вважаємо, що Опатійська Рив’єра вступає в свій новий ренесанс, і ми думаємо, що через 5 років вона може стати серйозним напрямком міжнародного масштабу з розвитком сучасних і розкішних об’єктів і з цінами, набагато вищими за нинішні.
• Велика частина нашої пропозиції складається з справді ексклюзивної та високоякісної нерухомості, і люди звертаються до нас, коли мають конкретні побажання, на які ми хочемо відповісти якомога швидше. Дуже велика кількість наших клієнтів мають реалістичні вимоги, але ми також готові до тих, хто має трохи більш розкішні та екстравагантні бажання. Є певні місця, де покупці чекають, щоб знайти таку нерухомість. Для деяких ми ведемо списки потенційних покупців, яких повідомляємо, щойно така нерухомість з’являється на ринку.
• На додаток до вже згаданих звичайних місць, є деякі інші території, які мають потенціал, і тут ми передусім маємо на увазі Горський Котар, який своєю незайманою природою нагадує те, що люблять називати маленькою Швейцарією, оскільки тут є прекрасна ліси, луки, річки та озера. Люди все більше прагнуть відпочити від натовпу та шуму великого міста, хтось віддає перевагу середземноморському клімату, хтось – континентальному, але настрій, який супроводжує зростання популярності згаданих місць, – це прагнення до спокою, приватності та заміни міського ландшафту. природи.

5. Майно, яке продається більше для особистого користування, тобто для відпочинку, чи це майно для інвестицій в оренду?

• Нерухомість, яка продається клієнтам, призначена для особистого користування, вона служить другим домом, місцем для відпочинку, розслаблення та насолоди, але велика частина також відноситься до інвестицій для оренди та для туристичних цілей. Хорватія дуже цікава своїм розташуванням, незабрудненою природою та чистим і кришталево чистим морем, а також порізаністю узбережжя Адріатичного моря. Географічно він розташований майже в самому серці ЄС і завдяки своїй близькості дуже практичний, оскільки розташований дуже близько до Німеччини, Австрії, Словенії, Угорщини, Чехії та інших країн навколишнього регіону. Це цікаво для наших клієнтів завдяки своєму розташуванню та близькості, оскільки до нього дуже швидко дістатися на машині, і ми розробили автомобільні дороги, щоб ви могли швидко дістатися до Істрії, Кварнеру та Далмації.

6. Який попит на елітну нерухомість?

• Подивіться, ще кілька років тому в Хорватії було дуже мало розкішної нерухомості порівняно з Іспанією, Францією, Італією та іншими привабливими туристичними країнами в околицях, але це також змінюється. Це ми бачимо також із приходом іноземних інвесторів та будівельників із зарубіжних країн, переважно з Німеччини та Австрії. Вони принесли нові стандарти та ексклюзивні апартаменти за найвищими стандартами та почали будувати розкішні вілли з високою якістю експлуатації, у місцях у першому ряду до моря, які мають свою приватність та простір, спокій та віддаленість від доріг, якісні матеріали використовуються, будуються будівлі з низьким енергоспоживанням, встановлюються сучасні системи опалення та охолодження, інтелектуальне керування, враховується екологічна стійкість. В обробці таких будівель використовуються високоякісні матеріали, які використовуються в обробці та виконанні інтер’єру, дизайнерські рішення відомих архітекторів, увага приділяється розмірам приміщень, є гаражі на кілька гаражних місць. Коротше кажучи, всі зручності в таких об’єктах є найкращими і, отже, найдорожчими на ринку та поруч із найпривабливішими туристичними перлинами Опатії, Ровіня, Спліта, Дубровника та інших красивих середземноморських хорватських міст.

• Така нерухомість користується великим попитом і завжди є покупці, готові вкласти багатомільйонні суми. Порівняно, скажімо, з Іспанією, ми все ще дуже доступні за цінами та набагато сприятливіші, і ми також на шляху до подальшого розвитку в цьому сегменті, і у нас є багато можливостей для прогресу та розвитку для таких добре- від клієнтів. Такі покупці мають гроші і не залежать від кредитів, вони шукають нерухомість в ексклюзивних місцях і хочуть приватності. Такої елітної нерухомості бракує, і в цьому сегменті ми не очікуємо падіння цін і, на наш погляд, вони залишаться високими.

7. Яку роль відіграють клієнти з Німеччини?

• Покупці з Німеччини відіграють важливу роль і займають перше місце в купівлі нерухомості в Хорватії. Вони купують нерухомість як другий дім або як інвестицію в туристичних цілях. Вже згадана близькість, незаймана природа, місцева культура, чисте та кришталево чисте море, додаткові туристичні можливості та доступність приваблюють покупців з Німеччини.
• Ми отримали велику кількість клієнтів з Німеччини, які менш задоволені життям у Німеччині та бачать Хорватію своїм новим домом. У них є гроші і вони дуже зацікавлені переїхати сюди, тому також почали відкриватися початкові міжнародні школи, і одну з таких нещодавно відкрили в Опатії.
• Крім новобудов, німецьких покупців також цікавить нерухомість, яка потребує повного ремонту, і це, як правило, невеликі будинки, розташовані на мальовничій природі, або старі вілли, які потребують повного ремонту та розташовані в найкращих мікролокаціях.

8. Чому німці купують нерухомість у Хорватії?
         
• Хорватія розташована відносно близько до Німеччини та Австрії та надзвичайно добре сполучена автомобільним або повітряним транспортом. Це робить її легкодоступною та цікавою країною Середземномор’я. Сучасні автомагістралі та численні авіалінії до великих прибережних міст, таких як Пула в Істрії, Рієка, Задар і Спліт у Далмації, забезпечують прибуття всього за кілька годин із деяких частин Німеччини та Австрії.
Хорватія є безпечною країною для проживання, проведення літа та насолоди природною красою
• Природна краса Хорватії, її острови, прекрасні ландшафти, середземноморський клімат, вишукана їжа та культура знаходяться лише в кількох годинах їзди від Німеччини. Більшість німців, які одного разу відвідали Хорватію, хочуть повернутися туди знову. Хорватія пропонує їм великий відхід від звичного, спокійніше та безпечніше середовище, менше натовпу, менше стресу, і все це в красивому та різноманітному природному середовищі. Таким чином, багато німецьких туристів стають власниками нерухомості в Хорватії.
• Ціни на нерухомість тут все ще вигідніші, ніж в інших країнах Середземномор'я.
З огляду на те, що ціни на нерухомість в останні роки сильно зросли, нерухомість на Адріатиці все ще є прийнятною та доступною для громадян Німеччини на Адріатиці. Крім того, порівняно з країнами-конкурентами середні ціни на нерухомість у Хорватії все ще дещо нижчі. Це не означає, що німці в Хорватії купують усе, що їм пропонують. У більшості випадків вони дуже цікавляться ситуацією на ринку і досить добре вміють оцінювати співвідношення ціни та якості. Вони цінують якість будівництва та привабливість місця розташування та розуміють їх роль у ціні нерухомості. Німці в основному покупці, які не люблять ризик і хочуть інвестувати в щось вигідне, а нерухомість у хороших місцях в Хорватії все ще є такою.
• Громадяни Німеччини, які купують нерухомість у Хорватії як інвестиції, зазвичай здають ту саму нерухомість туристам у ту частину року, коли самі нею не користуються. Регіонами, які вони віддають перевагу, є Істрія та Кварнер з їхніми островами Крк, Црес, Лошинь, Раб та прибережна зона Рів’єри Цриквеніца-Вінодол. Шукаєте кам'яні будинки з басейнами, сучасні вілли або апартаменти з видом на море.
Останнім часом ми помітили, що німці з’являються як інвестори в нерухомість, купують землю, будують будинки, вілли чи квартири для ринку. Вони визнають Хорватію місцем призначення з великим потенціалом на наступні кілька років.
• З великими глобальними змінами, змінами способу життя, фінансовими змінами, мотиви покупців нерухомості стають все більш різноманітними. Які мотиви будуть у покупців з Німеччини завтра? Можливо однакові, можливо різні... єдине, що ми зробили висновок, це те, що, незалежно від мотивів, інтерес до придбання нерухомості на Адріатиці з боку покупців з Німеччини з кожним роком зростає.

9. Що ви очікуєте в 2024 році і як будуть рухатися ціни на нерухомість в Хорватії?

• коли ми дивимося на ширшу картину та дивимось на світові тенденції та беремо до уваги падіння цін на нерухомість на зовнішніх емісійних ринках, особливо в Німеччині, та зростання процентних ставок з 2% до 4%, стає зрозуміло, що це відображено також у Хорватії. Покупці та інвестори більш обережні, ціни точно більше не будуть рости такою швидкістю, уповільнення є, але ми все ж очікуємо невеликого зростання цін. У 2024 році ціни на нерухомість у менш привабливих місцях та нижчої якості будуть стагнувати та падати, але в привабливих місцях та в сегменті елітної нерухомості ціни продовжуватимуть зростати, оскільки пропозиція обмежена.
• ми оптимісти, тому що попит все ще перевищує пропозицію.

10. Хто такий Kaiser Immobilien Croatia?

• Засновниками агентства в Хорватії є Сільвія Пануччіо та Дін Луич, які багато років працюють у цьому бізнесі.
• Сільвія жила в Мюнхені 30 років і вирішила переїхати до Хорватії та заснувала агентство нерухомості.
• У нас є два офіси: один в Опатії, з якого ми покриваємо весь Кварнер, і в Поречі, з якого ми покриваємо всю Істрію
• ми пропонуємо понад 1200 об’єктів і ми віримо, що кожен зможе знайти у нас щось для себе
• ми є агентством, яке надає консультаційні та ноу-хау послуги власникам і забудовникам
• після завершення робіт наша робота на цьому не закінчується, і кожен, хто ще потребує нас, може розраховувати на максимальну підтримку в плані надання допомоги та консультацій щодо найму професіоналів, архітекторів, геодезистів, будівельників, дизайнерів

Нарешті, ми користуємося нагодою, щоб подякувати нашим продавцям і покупцям за те, що вони визнали Kaiser immobilien Croatia надійним партнером у процесі купівлі та продажу.