Rozhovor, 02.2024 ImmoScout24

1. Jak se vyvíjel realitní trh v Chorvatsku za posledních 5 let?

• podle počtu stavebních povolení vydaných Státním statistickým úřadem za posledních 5 let je patrné, že chorvatský trh je velmi dynamický a pro investory velmi zajímavý a poptávka po nemovitostech je stále větší než zásobování.
• i v posledních pěti letech, když se podíváte do výkazů daňové správy, je patrné, že počet realizovaných obchodů se zvyšuje a že stále kumulativně neustále roste, i když došlo k drobným korekcím a mírnému poklesu počet transakcí za posledních 6 měsíců i v Chorvatsku a to v důsledku růstu úrokových sazeb a potlačení inflace
• celkový počet transakcí podle daňové správy a počtu zahraničních osob v Chorvatsku se za posledních 5 let téměř zdvojnásobil.
• největší počet zákazníků je stále z Německa, Slovinska, Rakouska, Maďarska a České republiky.


2. Zvýšila se poptávka po nemovitostech v Chorvatsku?

• Že se poptávka po nemovitostech v Chorvatsku zvýšila od doby, kdy Chorvatsko nahradilo svou národní měnu, kunu, eurem. Zaznamenáváme také nárůst poptávky zahraničních kupců po nemovitostech v Chorvatsku od doby, kdy jsme vstoupili do schengenského prostoru, otevřely se hranice a je vidět vstup kapitálu a zboží a větší investice do nemovitostí. Pro zahraniční kupce jsme se stali zajímavými, protože jejich ceny jsou přijatelné a nižší, zejména stavební pozemky, byty a domy.
• Musím zdůraznit, že největší poptávka je po kvalitních pozemcích u moře a s výhledem na moře, dále po kvalitních apartmánech a prázdninových domech s bazény a také s výhledem na moře.

3. Jaké jsou ceny nemovitostí v Chorvatsku?

• Kvůli tak vysoké poptávce v posledních letech prudce vzrostly ceny zejména u kvalitních nemovitostí, ceny rezidenčních nemovitostí se pohybují od 150 000 eur do 500 000 eur a u luxusních nemovitostí s výhledem na moře a doplňkovým vybavením, jako jsou bazény, vířivky, sauny, tělocvičny, vinotéky, soukromá sportoviště, parky pro děti atd. jsou zákazníci připraveni utratit až milion eur a více.
• Chorvatsko je z hlediska růstu cen na samém vrcholu EU, je zajímavé, že počet transakcí za poslední rok klesl, ale ceny nadále rostly.
• Ceny jsou přijatelné pro kupující z Německa a dalších členských zemí EU, ale pro domácí to není snadné, protože banky zpřísnily podmínky, zvýšily úrokové sazby z úvěrů a platy jsou zde stále relativně nízké a nedokážou získat úvěr a dovolit si nemovitost, kterou potřebují k životu. Nutno podotknout, že v 03.2023 skončilo poslední kolo APN (pobídkové bytové výstavby) ze strany státu a od té doby dochází k poklesu poptávky tuzemských kupců po nemovitostech.
• dle našeho názoru dochází k mírné stagnaci a světové ceny již nerostou velkým progresem, stále kvalitní nemovitosti, v dobrých lokalitách, drží ceny, ale ceny starých budov a nemovitostí nacházejících se v nepříliš atraktivních lokalitách jsou mírně klesající. Neočekáváme náhlý pokles cen a podle našich rozhovorů s kolegy očekáváme mírný nárůst, ale ne takový, jaký byl v uplynulých 5 letech.

4. Které regiony jsou obzvláště oblíbené?

• Ostrovy a regiony u moře, Istrie, Kvarner a Dalamacie jsou zvláště zajímavé pro kupující z EU. Máme pobřeží dlouhé 1800 km a nacházíme se v srdci Evropy. Zde je vidět velký růst tržeb za posledních pár let. Kvůli tak vysoké poptávce ceny vyskočily a šly nahoru a poptávka po kvalitních nemovitostech je stále vyšší než nabídka.
• Proběhly velké investice pro turistické účely, postavilo se mnoho hotelů, kempů a prázdninových domů a navíc se vybudovala spousta turistických zařízení, jako jsou aquaparky, restaurace, promenády u moře, ale i ve vnitrozemí Istrie a Kvarner, skutečná a seriózní vinařství, exkluzivní restaurace, cyklistické stezky, lisovny oleje, lanýžové cesty.
• Velký potenciál má Istrie se svými krásnými městy Rovinj, Poreč, Pula, Umag, Motovun, dále Kvarner s ostrovy Krk, Cres, Rab a Mali Lošinj, zde je krásná řeka Crikvenica a zvláště bychom vyzdvihli Opatiju a Opatijská riviéra, která vykazuje největší tendenci ubírat se směrem k luxusnímu segmentu trhu. Pro Opatijskou riviéru věříme, že vstupuje do své nové renesance a myslíme si, že za 5 let by mohla být seriózní destinací v mezinárodním měřítku s rozvojem moderních a luxusních zařízení a s cenami mnohem vyššími, než jsou ty současné.
• Velkou část nemovitostí v naší nabídce tvoří skutečně exkluzivní a špičkové nemovitosti a lidé se na nás obracejí, když mají konkrétní přání, na která chceme co nejrychleji reagovat. Velmi velké množství našich klientů má reálné požadavky, ale jsme připraveni i na ty, kteří mají trochu luxusnější a extravagantní přání. Existují určitá místa, kde kupující čekají na nalezení takové nemovitosti. U některých vedeme seznamy potenciálních kupců, které upozorníme, jakmile se taková nemovitost objeví na trhu.
• Kromě již zmíněných obvyklých lokalit jsou zde ještě některé další oblasti, které mají potenciál, a zde máme na mysli především Gorski Kotar, který svou nedotčenou přírodou připomíná to, čemu se s oblibou říká Malé Švýcarsko, protože má krásné lesy, louky, řeky a jezera. Lidé stále častěji vyhledávají odpočinek od davů a ​​hluku velkoměsta Někdo preferuje středomořské klima, někdo kontinentální, ale sentiment doprovázející nárůst oblíbenosti zmíněných lokalit je touha po klidu, soukromí a nahrazení městské krajiny. Příroda.

5. Jsou nemovitosti, které se prodávají spíše pro osobní potřebu, tedy na dovolenou, nebo se jedná o nemovitosti na investici k pronájmu?

• Nemovitosti, které se prodávají zákazníkům, slouží k osobnímu užívání, slouží jako druhý domov, místo pro odpočinek, relaxaci a vyžití, ale velkou část tvoří i investice na pronájem a turistické účely. Chorvatsko je velmi zajímavé svou polohou, neznečištěnou přírodou a čistým a křišťálově čistým mořem a také členitostí pobřeží Jaderského moře. Geograficky se nachází téměř v srdci EU a díky své blízkosti je velmi praktický, protože se nachází velmi blízko Německa, Rakouska, Slovinska, Maďarska, České republiky a dalších zemí v okolí. Pro naše zákazníky je zajímavý svou polohou a blízkostí, protože je velmi rychle dosažitelný autem, a vyvinuli jsme dálnice, takže se během chvilky dostanete na Istrii, Kvarner a Dalmácii.

6. Jaká je poptávka po luxusních nemovitostech?

• Podívejte se, ještě před několika lety mělo Chorvatsko velmi málo luxusních nemovitostí ve srovnání se Španělskem, Francií, Itálií a dalšími atraktivními turistickými zeměmi v okolí, ale to se také mění. Vidíme to i s příchodem zahraničních investorů a stavebníků ze zahraničí, převážně z Německa a Rakouska. Přinesly nové standardy a exkluzivní byty podle nejvyšších standardů a začaly se stavět luxusní vily s vysokou výkonností kvalitou, v lokalitách v první řadě k moři, které mají své soukromí a prostornost, klid a vzdálenost od komunikací, kvalitní materiály jsou používá se, staví se nízkoenergetické budovy, jsou instalovány moderní systémy vytápění a chlazení, instalována chytrá regulace, je brán zřetel na ekologickou udržitelnost. Tyto budovy jsou zdobeny vysoce kvalitními materiály používanými při výzdobě a realizaci interiéru, designová řešení od známých architektů, pozornost je věnována velikosti místností, jsou zde garáže s několika garážovými stáními. Stručně řečeno, veškerá občanská vybavenost v těchto nemovitostech je nejlepší, a proto nejdražší na trhu a poblíž nejatraktivnějších turistických perel Opatije, Rovinje, Splitu, Dubrovníku a dalších krásných středomořských chorvatských měst.

• Takové nemovitosti jsou velmi žádané a vždy se najdou kupci, kteří jsou připraveni investovat mnohamilionové částky. Oproti třeba Španělsku jsme stále cenově velmi dostupní a mnohem příznivější a máme našlápnuto k dalšímu rozvoji i v tomto segmentu a máme velký prostor pro pokrok a rozvoj pro takové dobře- mimo zákazníky. Takoví kupující mají peníze a nejsou závislí na úvěru, hledají nemovitosti v exkluzivních lokalitách a chtějí soukromí. Takových luxusních nemovitostí je nedostatek a v tomto segmentu neočekáváme pokles cen a podle nás zůstanou vysoké.

7. Jakou roli hrají zákazníci z Německa?

• Kupující z Německa hrají hlavní roli a jsou na samém vrcholu, pokud jde o nákup nemovitostí v Chorvatsku. Kupují nemovitosti jako druhý domov nebo jako investici pro turistické účely. Již zmíněná blízkost, nedotčená příroda, místní kultura, čisté a křišťálově čisté moře, doplňková turistická vybavenost a cenová dostupnost jsou atraktivní pro kupující z Německa.
• Přijali jsme velké množství zákazníků z Německa, kteří jsou méně spokojeni se životem v Německu a Chorvatsko vidí jako svůj nový domov. Mají peníze a mají velký zájem se sem přestěhovat, takže se začaly otevírat i základní mezinárodní školy a jedna taková byla nedávno otevřena v Opatiji.
• Němečtí kupci se kromě novostaveb zajímají i o nemovitosti, které je potřeba kompletně zrekonstruovat, a to jsou většinou malé domky umístěné v krásné přírodě nebo staré vily, které potřebují kompletní rekonstrukci a nacházejí se v nejlepších mikrolokalitách.


8. Proč Němci kupují nemovitosti v Chorvatsku?
         
• Chorvatsko je relativně blízko k Německu a Rakousku a má mimořádně dobré silniční nebo letecké spojení. To z něj dělá snadno dostupnou a zajímavou zemi ve Středomoří. Moderní dálnice a četné letecké linky do velkých pobřežních měst, jako je Pula na Istrii, Rijeka, Zadar a Split v Dalmácii, zajišťují příjezd za pár hodin z určitých částí Německa a Rakouska.
Chorvatsko je bezpečná země pro život, trávení léta a užívání si přírodních krás
• Přírodní krásy Chorvatska, jeho ostrovy, krásná krajina, středomořské klima, dobré jídlo a kultura jsou jen pár hodin cesty z Německa. Většina Němců, kteří jednou navštíví Chorvatsko, se chce znovu vrátit. Chorvatsko jim nabízí velký odklon od obvyklého, klidnější a bezpečnější prostředí, méně davů lidí, méně stresu a to vše v krásném a rozmanitém přírodním prostředí. Mnoho německých turistů se tak stává majiteli nemovitostí v Chorvatsku.
• Ceny nemovitostí jsou zde stále příznivější než ostatní ve Středomoří.
Vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí v posledních letech hodně rostou, jsou nemovitosti na Jadranu pro německé občany na Jadranu stále přijatelné a dostupné. Ve srovnání s konkurenčními zeměmi jsou také průměrné ceny nemovitostí v Chorvatsku stále o něco nižší. To neznamená, že Němci v Chorvatsku kupují vše, co se jim nabízí. Ve většině případů se velmi zajímají o situaci na trhu a docela dobře vědí, jak vyhodnotit poměr ceny a kvality. Oceňují kvalitu stavby a atraktivitu lokality a chápou svou roli v ceně nemovitosti. Němci jsou většinou kupci, kteří neradi riskují a chtějí investovat do něčeho výnosného, ​​a nemovitosti v dobrých lokalitách v Chorvatsku to stále jsou.
• Němečtí občané, kteří kupují nemovitost jako investici v Chorvatsku, obvykle tutéž nemovitost pronajímají turistům v části roku, kdy ji sami nevyužívají. Upřednostňují regiony Istrie a Kvarner se svými ostrovy Krk, Cres, Lošinj, Rab a pobřežní oblast Crikvenicko-vinodolské riviéry. Hledáte kamenné domy s bazény, moderní vily nebo apartmány s výhledem na moře.
V poslední době jsme zaznamenali, že Němci vystupují jako investoři do nemovitostí, kupují pozemky, staví domy, vily nebo byty pro trh. Chorvatsko uznávají jako destinaci s velkým potenciálem pro příštích několik let.
• S velkými změnami v globálním měřítku, změnami životního stylu, finančními změnami jsou motivy kupujících nemovitostí stále rozmanitější. Jaké motivy budou mít zítra kupující z Německa? Možná stejné, možná jiné... jediné, k čemu jsme dospěli, je, že bez ohledu na motivy zájem o koupi nemovitostí na Jadranu ze strany kupujících z Německa každým rokem roste.

9. Co očekáváte v roce 2024 a jak se budou pohybovat ceny nemovitostí v Chorvatsku?

• když se podíváme na větší obrázek a podíváme se na globální trendy a vezmeme v úvahu pokles cen nemovitostí na zahraničních emisních trzích, zejména v Německu, a růst úrokových sazeb ze 2 % na 4 %, je zřejmé, že se odráží i v Chorvatsku. Kupující a investoři jsou opatrnější, ceny už rozhodně neporostou tak vysokou rychlostí, došlo ke zpomalení, ale stále očekáváme mírný růst cen. V roce 2024 budou ceny nemovitostí v méně atraktivních lokalitách a v nižší kvalitě stagnovat a klesat, ale v atraktivních lokalitách a v segmentu luxusních nemovitostí ceny nadále porostou, protože nabídka je omezená.
• jsme optimisté, protože poptávka je stále větší než nabídka.


10. Kdo je Kaiser Immobilien Chorvatsko?

• Zakladateli agentury v Chorvatsku jsou Silvija Panuccio a Dean Luić, kteří se v tomto oboru pohybují již řadu let
• Silvija žila 30 let v Mnichově a rozhodla se přestěhovat do Chorvatska a založila si realitní kancelář.
• Máme dvě kanceláře, jednu v Opatiji, ze které pokrýváme celý Kvarner, a v Poreči, odkud pokrýváme celou Istrii
• nabízíme přes 1200 nemovitostí a věříme, že si u nás každý najde to své
• jsme agentura, která poskytuje poradenské, know-how služby majitelům nemovitostí a developerům
• po dokončení díla zde naše práce nekončí a každý, kdo nás ještě potřebuje, se může spolehnout na maximální podporu ve smyslu poskytování pomoci a poradenství při najímání odborníků, architektů, geodetů, stavařů, projektantů

Nakonec využíváme příležitosti poděkovat našim prodejcům a kupujícím za uznání Kaiser immobilien Croatia jako spolehlivého partnera v procesu nákupu a prodeje.