Intervju, 02.2024 ImmoScout24

1. Kako se razvijalo tržište nekretnina u Hrvatskoj u zadnjih 5 godina?

• prema broju izdanih građevinskih dozvola iz državnog zavoda za statistiku u zadnjih 5 godina vidljivo je da je Hrvatsko tržište jako dinamično i da je vrlo interesantno za investitore i dalje je veća potražnja od ponude za nekretninama
• isto tako u zadnjih pet godina ako pogledate prema izvještajima porezne uprave vidljivo    je da je broj ostvarenih transakcija u rastu i da je i dalje u kumulativu konstantan rast, iako je i  došlo do manjih korekcija i laganog pada broja transakcija u zadnjih 6 mjeseci i u Hrvatskoj i to zbog posljedice rasta kamatnih stopa i suzbivanja rasta inflacije
• ukupan broj transakcija prema poreznoj upravi i to po broju stranih osoba u Hrvatskoj se gotovo udvostručio u zadnjih 5 godina.
• najveći broj kupaca je i dalje redom iz Njemačke, Slovenije, Austrije, Mađarske i Češke.

 

2. Dali se povećala potražnja za nekretninama u Hrvatskoj?

• Da povećana je potražnja za nekretninama u Hrvatskoj i to od kako je Hrvatska zamijenila svoju nacionalnu valutu kunu za euro. Isto tako bilježimo rast potražnje stranih kupaca za nekretninama u Hrvatskoj od kada smo ušli u Šengenski prostor, granice su se otvorile i vidljiv je ulazak kapitala i roba i većih investicija u nekretnine. Postali smo interesantni stranim kupcima jer su im cijene prihvatljive i niže, pogotovo građevinska zemljišta, stanovi i kuće.
• Moram naglasiti da je najveća potražnja za kvalitetnim gr zemljištima uz more i s pogledom na more, a isto tako i za kvalitetnim stanovima i kućama za odmor s bazenima i isto tako s pogledom na more.

 

3. Kakve su cijene nekretnina u Hrvatskoj?

 

• Zbog tako velike potražnje zadnjih godina i cijene su drastično skočile i to pogotovo za kvalitetnim nekretninama, cijene rezidencijalnih nekretnina kreću se u rasponu od 150.000 eura pa do 500.000 eura, a za luksuzne nekretnine s pogledom na more i sa dodatnim sadržajima poput bazena, whirlpoola, saune, teretane, vinoteke, privatnih sportskih terena, parkova za djecu i sl. sadržajima kupci su spremni izdvojiti i milijun eura pa na više.
• Hrvatska je po rastu cijena u samom vrhu EU, interesantno je pogledati da je broj transakcija pao u zadnjih godinu dana, ali cijene su i dalje nastavile rasti.
• Kupcima iz njemačke i iz ostalih članica EU cijene su prihvatljive, ali domaćim kupcima nije lako jer su banke pooštrile uvjete, podigle kamate na kredite i plaće su ovdje još relativno male i nisu u mogućnosti dobiti kredit i priuštiti si nekretninu potrebnu za život. Treba napomenuti da je u 03.2023 završio posljednji krug APN-a (poticajne    stanogradnje) od strane države i od tada se primjeti pad potražnje domaćih kupaca za nekretninama.
• po našem mišljenju osjeti se lagana stagnacija i cijene u globalu više ne rastu velikom progresijom i dalje kvalitetne nekretnine, na dobrim lokacijama drže cijene, ali cijene starogradnje i nekretnina koje se nalaze na ne baš atraktvinim lokacijama lagano su u padu. Mi ne očekujemo nagli pad cijena i prema razgovoru s kolegama očekujemo ipak i lagani rast, ali nikako onakav kakav je bio u zanjih 5 godina.

 

4. Koje su regije posebno popularne?

 

• Kupcima iz EU posebno su interesantni otoci i regije uz more, Istra, Kvarner i Dalamacija. Imamo obalu od 1.800km a nalazimo se u srcu Europe. Ovdje je vidljiv veliki rast kupoprodaja u zadnjih par godina. Zbog tako velike potražnje i cijene su skočile i išle prema gore i dalje je potražnja za kvalitetnim nekretninama veća od ponude
• Velika su ulaganja u turističke svrhe, izgradilo se puno hotela, kampova i kuća za odmor i uz to napravilo se i dosta turističkih sadržaja poput aquaparkova, restorana, šetnica uz more, ali i u unutrašnjosti Istre i Kvarnera nastale su prave i ozbiljne vinarije, eksluzivni restorani, biciklističke staze, uljare, ceste tartufa.
• Veliki potencijal je Istra sa svojim prekrasnim gradićima Rovinj, Poreč, Pula, Umag, Motovun kao I Kvarner s otocima Krk, Cres, Rab I Mali Lošinj, ovdje je prelijepa Crikvenička rivera, a posebno bi istaknuli Opatiju I Opatijsku rivieru koja pokazuje najveću tendenciju za kretanje u smjeru luksuznog segmenta tržišta. Za Opatijsku rivieru vjerujemo da ulazi u svoju novu renesansu I mislimo da bi kroz 5 godina mogla biti ozbiljna destinacija u međunarodnim razmjerima prema razvoju modernih I luksuznih objekata I sa cijenama puno većim od trenutnih.
• Veliki dio nekretnina u našoj ponudi čine zbilja eksluzivne I vrhunske nekretnine I ljudi nam se obrate kada imaju specifične želje na koje želimo što spremnije odgovoriti. Vrlo veliki broj naših klijenata ima realne zahtjeve, ali smo spremni I na one koji imaju malo luksuznije I ektravagantije želje. Postoje određene lokacije gdje kupci čekaju da dođu do takve nektetnine I mi za neke vodimo liste potencijalnih kupaca koje obavještavamo čim se takva nekretnina pojavi na tržištu
• Osim uobičajenih već navedenih lokacija postoje još neka područja koja imaju potencijal I tu prvenstveno mislimo na Gorski kotar koji svojom netaknutom prirodom podsjeća na kako ga od milja zovu malu Švicarsku jer ima prekrasne šume, livade, rijeke I jezera. Ljudi sve više traže odmak od gužvi I velegradskih buka.Netko preferira mediteransku klimu, netko kontinentalnu, ali sentiment koji prati porast popularnosti spomenutih lokacija je želja za mirom, privatnošću i zamjenom urbanog pejsaža blizinom prirode.

 

5. Jesu li nekretnine koje se prodaju više za osobnu upotrebu tj za odmor ili su to nekretnine za ulaganje u najam?

 

• Nekretnine koje se prodaju su kupcima za osobnu upotrebu, služe im kao drugi dom, mjesto za odmor, relaksaciju i uživanje ali i veći dio odnosi se i na investicije za najam i u turističke svrhe. Hrvatska je zbog svog položaja, ne zagađene prirode i čistog i kristalnog mora, ali i razvedenosti jadranske obale vrlo interesnatna. Po geografskom položaju nalazi se gotovo u srcu EU i zbog blizine vrlo je praktična jer se nalazi vrlo blizu Njemačke, Austije, Slovenije, Mađarske, Češke i ostalih zemalja u okruženju. Našim kupcima je zbog lokacije i blizine intersantna jer se vrlo brzo stigne autom, a i autoceste smo razvili, tako da se začas stigne do Istre, Kvarnera i Dalmacije.

 

6. Kakva je potražnja za luksuznim nekretninama?

 

• Gledajte do prije par godina Hrvatska je imala vrlo malo luksuznih nekretnina kada bi ju usporedili sa Španjolskom, Francuskom, Italijom i ostalim atraktivnim turističkim zemljama u okruženju, ali i to se mijenja. To vidimo i po dolasku stranih investitora i građevinara iz stranih zemalja a najviše iz njemačke i austrije. Oni su donjeli nove standarde i počeli su se graditi eksluzivni stanovi po najvišim standardima i luksuzne vile s visokom kvalitetom izvedbe, na lokacijama u prvom redu do mora koje imaju svoju privatnost i prostranost, mir te udaljenost od prometnica, koriste se kvalitetni materijali, grade se niskoenergetski objekti, ugrađuju se moderni sustavi grijanja I hlađenja, stavljaju se pametna upravljanja, misli se na ekološku održivost. Takve objekte krase kvalitetni matreijali korišteni pri uređenju i izvedbi interijera, dizajnerska rješenja poznatih arhitekata, pazi se na veličinu prostorija, garaže su sa više garažnih mjesta. Ukratko sva operma u takvim nekretninama je najbolja i samim tim i najskuplja na tržištu i blizinu najatraktivnijih turističkih bisera Opatije, Rovinja, Splita, Dubrovnika i ostalih prelijepih mediteranskih hrvatskih gradića.

•  Za takvim nekretninama velika je potražnja i uvijek ima kupaca koji su spremni uložiti i višemiljunske iznose. U odnosu na recimo Španjolsku i dalje smo vrlo pristupačni s cijenama i puno povoljniji i na dobrom smo putu da se i u ovom segmentu više razvijemo i imamo velikog prostora za napredak i razvoj za takve dobrostojeće kupce. Takvi kupci imaju novaca i nisu ovisni o kreditu, traže nekretnine na eksluzivnim lokacijama i žele privatnost. Takve luksuzne nekretnine nedostaju i u ovom segmentu ne očekujemo pad cijena i one će po našem mišljenju ostati i dalje visoke.

 

7. Kakvu ulogu imaju kupci iz Njemačke?

 

• Kupci iz njemačke imaju veliku ulogu i na samom su vrhu po kupovini nekretnina u Hrvatskoj. Kupuju nekretninu kao drugi dom ili za investiciju u turističke svrhe. Već spomenuta blizina, netaknuta priroda, lokalna kultura, čisto i kristalno more, dodatni turistički sadržaji i cijenovna dostupnost privlačna je kupcima koji su iz Njemačke.
• Dobili smo velik broj kupaca iz Njemačke koji su manje zadovoljni životom u Njemačkoj I vide Hrvatsku kao svoj novi dom. Imaju novaca i jako su zainteresirani za preseljenjem ovdje tako da su se počele otvarati I osnovne internacionalne škole, a jedna takva je nedugo otvorena i u Opatiji.
• Osim novogradnji kupcima iz njemačke su interesantne i nekretnine koje je potrebno kompletno renovirati a najčešće se radi o malim kućicama koje se nalaze u prekrasnoj prirodi ili starih vila kod kojih je potrebna kompletna adaptacija a nalaze se na najboljim mikrolokacijama

 

8. Zašto njemci kupuju nekretnine u Hrvatskoj?

        

• Hrvatska je relativno blizu Njemačkoj i Austrije i izuzetno je prometno dobro povezana da li cestovnim ili  zračnim prometom. To je čini lako dostupnom i interesantnom zemljom na mediteranu. Moderne autoceste i brojne avio linije prema većim obalnim gradovima kako što su Pula u Istri, Rijeka, Zadar i Split u Dalmaciji osiguravaju dolazak već za nekoliko sati iz pojedinih dijelova Njemačke i Austrije. Hrvatska je sigurna zemlja za živjeti, ljetovati i uživati u prirodnim ljepotama
• Hrvatske prirodne ljepote njezini otoci, lijepi krajolici, mediteranska klima, fina hrana i kultura je  na samo nekoliko sati udaljena od Njemačke. Većina Njemaca koji jednom posjete Hrvatsku, žele se opet i vratiti. Hrvatska im nudi velik odmak od uobičajenog, mirnije i sigurnije okruženje, manje gužve, manje stresa, a sve u lijepom i raznolikom prirodnom okruženju. Tako vrlo puno njemačkih turista postanu i vlasnici nekretnine u Hrvatskoj.  
• Ovdje su i dalje povoljnjje  cijene nekretnina od ostalih na mediteranu. S obzirom na to da su cijene nekretnina zadnjih godina jako rasle, i dalje su nekretnine na Jadranu njemačkim građanima na Jadranu prihvatljive i  pristupačne. Također, u odnosu na konkurentske zemlje, prosječne cijene nekretnina su i dalje nešto niže u Hrvatskoj. To ne znači da Nijemci u Hrvatskoj kupuju sve što im se ponudi. Oni su u većini slučajeva vrlo zainteresirani za situaciju na tržištu i prilično dobro znaju procijeniti odnos cijene i kvalitete. Cijene kvalitetu gradnje i atraktivnost lokacije te razumiju njihovu ulogu u cijeni nekretnine. Njemci su većinom kupci koji ne vole rizik te žele uložiti i investirati u nešto isplativo, a nekretnine na dobrim lokacijama u Hrvatskoj to još uvijek jesu.
• Njemački građani koji kupuju nekretnine kao investiciju u Hrvatskoj najčešće istu nekretninu iznajmljuju turistima onaj dio godine kad je sami ne koriste. Regije koje preferiraju su Istra i Kvarner sa svojim otocima Krk, Cres, Lošinj, Rab i obalno područje Crikveničko-vinodolske rivijere. Traže se kamene kuće s bazenima, moderne ville ili pak apartmani s pogledom na more.  
• Primjećujemo u zadnje vrijeme da se Njemci pojavljuju kao investitori u nekretnine, kupuju zemljišta, grade kuće, vile ili apartmane za tržište. Prepoznaju Hrvatsku kao destinaciju s velikim potencijalom sljedećih nekoliko godina.
• S velikim promjenama na globalnoj razini, promjenama u načinu života, financijskim promjenama, motivi kupaca nekretnina su sve raznolikiji. Koje će motive kupci iz Njemačke imati sutra? Moguće iste, moguće drugačije… jedino što smo mi zaključili je da je, bez obzira na motive, interes za kupovinom nekretnina na Jadranu od strane kupaca iz Njemačke svake godine sve veći.

 

9. Što očekujete u 2024 i kako će se kretati cijene nekretnina u Hrvatskoj?

 

• kada sagledamo širu sliku i pogledamo globalne trendove i uzmemo u obzir pad cijena nekretnina  i na vanjskim emitivnim tržišta, a posebno u Njemačkoj i rasta kamatnih stopa sa 2% na 4% jasno je da se to reflektira i na Hrvatsku. Kupci i investitori su oprezniji, cijene definitivno neće više rasti tako velikom brzinom, došlo je do usporavanja, ali i dalje očekujemo lagani rast cijena. U 2024 godini stagnirati će i padati cijene nekretnina na manje atraktivnim lokacijama i niže kvalitete, ali na atraktivnim lokacijama i u segmentu luksuznih nekretnina cijene će i dalje rasti jer je ponuda ograničena.
• optimistični smo jer je potražnja i dalje veća od ponude.

 

10. Tko je Kaiser Immobilien Croatia?

 

• Osnivači agencije u Hrvatskoj su Silvija Panuccio i Dean Luić, koji su dugi niz godina u ovom biznisu
• Silvija je živjela 30 godina u Minhenu i odlučila je preseliti se u Hrvatsku i osnovati agenciju za nekretnine
• Imamo dva ureda, jedan u Opatiji iz koje pokrivamo kvalitetno cijeli Kvarner i u Poreču iz kojeg pokrivamo cijelu Istru
• u ponudi imamo preko 1.200 nekretnina  i vjerujemo da svatko može kod nas pronaći nešto za sebe
• mi smo agencija koja pruža savjetodavnu, know how uslugu vlasnicima nekretnina i developerima
• nakon zajključenja posla, ovdje naš posao ne završava I svatko tko nas I dalje treba, može računati na maksimalan support što se tiće davanja pomoći I savjeta oko angažiranja struke, arhitekata, geodeta, građevinara, dizajnera

Na kraju koristimo priliku da se zahvalimo našim prodavateljima i kupcima što su prepoznali Kaiser immobilien Croatia kao sigurnog partnera u procesu kupoprodaje.